【湖西市】相続した古家・空き家は解体してから売る？解体前に確認したい7つのこと | 行政書士は静岡県、湖西市、浜松市の福井行政書士事務所 | ブログ

1．市街化調整区域や建築制限を確認する

最初に確認したいのは、その土地が市街化区域にあるのか、市街化調整区域にあるのかという点です。

市街化調整区域は、都市計画上、市街化を抑制する区域です。

そのため、市街化区域内の一般的な宅地と同じように、自由に建物を新築したり、用途を変更したりできるとは限りません。

湖西市の「線引き日」は昭和51年10月12日です

湖西市では、湖西都市計画区域の区域区分が決定された日、いわゆる線引き日は昭和51年10月12日です。

そのため、湖西市内の土地について線引き前からの宅地性を確認する場合は、原則として昭和51年10月12日時点の土地の状態や利用履歴が重要な判断材料となります。

一般の方からは、

「昭和50年代より前から家が建っている」

「築50年前後の実家だから、線引き前宅地ではないか」

というご相談をいただくことがあります。

ただし、昭和51年10月12日より前から建物があったという事実だけで、現在も建て替えが可能である、または線引き前宅地として扱われると一律に判断できるわけではありません。

次のような資料や状況を個別に確認する必要があります。

• 現在の建物がいつ建築されたものか
• 線引き前から建物や宅地が存在していたか
• 当時の土地の登記地目
• 農地転用の許可や届出の履歴
• 建築確認済証や検査済証
• 開発許可や建築許可の履歴
• 既存宅地に関する確認資料
• 過去にどのような用途で使用されていたか
• 線引き後も継続して宅地として利用されてきたか
• 道路との接道状況
• 解体後に同じ用途の建物を建てられる可能性があるか
• 買主が住宅等を建築するために必要となる許可

築50年前後の古い実家では、建築時期や土地利用の履歴が、建て替えや売却可能性を検討する重要な資料になることがあります。

建物自体に大きな市場価値がないように見えても、その建築時期、位置、用途、許可履歴などが、土地の利用可能性を確認する手掛かりになることがあります。

解体見積りの後に確認が必要になるケースもあります

実際の相談でも、解体業者から見積りを取得した後に、市街化調整区域や接道の問題に気づき、解体工事を一旦保留して、建て替え条件や許可履歴の確認から始めるケースがあります。

古い家が建っているからといって、解体後も当然に建て替えられるとは限りません。

そのため、市街化調整区域の古家については、解体工事を契約する前に、建築や土地利用に関係する資料を確認することが大切です。

最終的な建築可否については、行政庁、建築士その他の関係機関への確認が必要です。

福井行政書士事務所では、市街化調整区域、開発許可、農地転用、土地利用に関する行政手続きについて、資料整理、確認事項の洗い出し、関係機関への確認、申請書類作成などをお手伝いできる場合があります。

2．道路との関係と再建築の可能性を確認する

建物を解体する前には、土地がどのような道路に接しているかも確認する必要があります。

建物を建築するためには、原則として、建築基準法上の道路に一定以上接していることが必要です。

現地では道路のように見えていても、建築基準法上の道路として扱われているとは限りません。

注意したい道路の例

特に、次のような土地は注意が必要です。

• 前面道路が狭い
• 土地の間口が狭い
• 細い通路の奥に土地がある
• 私道を通らなければ敷地に入れない
• 道路の所有者が複数いる
• 建築基準法上の道路種別が分からない
• セットバックが必要になる可能性がある
• 現在の建物が建築された当時と道路状況が変わっている
• 隣地の一部を通路として利用している
• 道路と敷地に大きな高低差がある

古家が現存しているからといって、解体後も同じように建て替えられるとは限りません。

接道条件を満たしていない場合や、建築基準法上の道路でない場合には、買主の利用方法が限られ、売却価格や売却期間にも影響する可能性があります。

解体前に現況を記録しておく

建物が残っている状態であれば、

• 建物の位置
• 玄関や車両出入口
• 通路の使われ方
• 前面道路との高低差
• 隣地を通行している状況
• 塀や擁壁の位置

などを現地で確認できます。

解体後では分かりにくくなる情報もあるため、道路や通路に不安がある場合は、解体前に写真や図面を残しておくことも有効です。

福井行政書士事務所では、関係資料を整理し、市役所や関係機関へ確認すべき事項を洗い出します。

測量、建築設計、構造上の判断、最終的な建築可否の判断については、土地家屋調査士、建築士等との連携が必要になる場合があります。

3．相続空き家の税制上の特例を確認する

相続した空き家を売却する場合には、一定の要件を満たすことで、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例を検討できる場合があります。

これは「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」と呼ばれる制度です。

線引き日と税制上の建築基準日は別のものです

この特例の対象となる家屋は、原則として昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることが要件の一つです。

ここで注意したいのは、市街化調整区域の線引き日と、相続空き家特例の建築時期の基準日は別の制度だということです。

湖西市の線引き日は昭和51年10月12日ですが、相続空き家特例では、昭和56年5月31日以前に建築された家屋かどうかを確認します。

築年数が古いからといって、線引き前宅地と税制上の特例の両方に該当するとは限りません。

それぞれ別の要件として確認する必要があります。

相続空き家特例の主な確認事項

国税庁の案内では、一定の要件を満たす相続空き家等を令和9年12月31日までに売却した場合、この特例の対象となる可能性があります。

相続または遺贈により取得した相続人が3人以上の場合には、1人当たりの控除上限が2,000万円となります。

ただし、すべての相続空き家に適用される制度ではありません。

主に、次のような事項の確認が必要です。

• 相続開始の直前に、原則として被相続人以外の方が居住していなかったか
• 被相続人が老人ホーム等へ入所していた場合、入所直前の居住状況や要介護認定等が要件を満たすか
• 家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたものか
• 区分所有建物ではないか
• 相続後に賃貸、事業、居住等に使用していないか
• 相続開始から売却までの期限
• 譲渡対価等の要件
• 耐震基準への適合
• 家屋を取り壊して売却する場合の時期と手順
• 相続人の人数
• 他の税制特例との関係

原則として、相続開始の直前に被相続人が一人で居住していた家屋が対象です。

家族等が同居していた場合は、特例の対象にならない可能性があります。

一方、被相続人が要介護認定等を受けて老人ホーム等へ入所していた場合でも、入所直前まで一人で居住していたこと、入所後に家屋を賃貸や他人の居住に使用していないことなど、一定の要件を満たせば対象となる場合があります。

建物を解体してから土地を売却する場合でも、一定の要件を満たせば特例の対象になる可能性があります。

ただし、解体時期、売買契約の内容、相続後の利用状況などによって結論が変わります。

そのため、税制上の特例を検討する可能性がある場合には、解体工事や売買契約を進める前に、税理士または税務署へ確認することが大切です。

福井行政書士事務所では、税額計算や特例の適用可否の判断は行いません。

相続関係や物件資料を整理し、税理士へ確認すべき事項を洗い出すお手伝いをします。

4．固定資産税と解体後の負担を確認する

住宅が建っている土地には、一定の要件のもとで、固定資産税等の計算上「住宅用地の特例」が適用されている場合があります。

建物を解体して住宅用地でなくなると、翌年度以降の土地の固定資産税等が変わる可能性があります。

そのため、

「古家を解体すれば管理が楽になる」

という点だけでなく、次の負担も比較する必要があります。

• 解体後の固定資産税等
• 売却までにかかる期間
• 草刈りや樹木管理
• 不法投棄への対応
• 防犯対策
• 更地の排水や土砂流出への対応
• 駐車場等として一時利用できるか
• 売却できなかった場合の保有負担

建物を残せば必ず有利とは限りません

一方、危険な状態の空き家を、固定資産税等だけを理由に放置することも適切ではありません。

令和5年の空家法改正により、放置すれば特定空家になるおそれがある空き家も「管理不全空家」として指導等の対象となりました。

管理不全空家や特定空家について、市町村からの指導に従わず勧告を受けると、その敷地が住宅用地特例の対象から外れる場合があります。

したがって、

• 解体すれば必ず得になる
• 建物を残せば固定資産税等が必ず低いままである

と単純に判断することはできません。

建物の安全性、管理状態、解体費用、税負担、売却時期を総合的に比較する必要があります。

固定資産税等の具体的な金額については湖西市等の課税担当部署へ、税務上の判断については税理士へ確認しましょう。

5．建物の状態と解体費用を確認する

古家や空き家を解体する場合、建物の大きさだけで費用が決まるわけではありません。

解体費用に影響する主な条件

次のような項目が解体費用に影響する可能性があります。

• 木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などの構造
• 建物の床面積
• 重機や工事車両が敷地に入れるか
• 前面道路の幅
• 隣家との距離
• 家財道具や残置物の量
• 庭石、樹木、ブロック塀、物置
• 地下室、井戸、浄化槽
• アスベスト含有建材の有無
• 土地と道路の高低差
• 擁壁や土留めの有無
• 地中埋設物の可能性

見積りに含まれる範囲を確認する

解体業者の見積書には、次の費用が含まれていない場合があります。

• 家財や残置物の処分
• 樹木や庭石の撤去
• ブロック塀の撤去
• 建物滅失登記
• 地中埋設物の撤去
• 整地
• アスベスト調査・除去
• 井戸や浄化槽の処理
• 工事中に追加で見つかったものの撤去

金額だけを比較するのではなく、何をどこまで撤去する見積りなのかを確認することが重要です。

また、建物が傾いている、屋根材が落下しそう、外壁が崩れかけているなど、近隣へ被害を及ぼす危険がある場合には、売却判断より先に安全対策が必要になることもあります。

危険な状態が疑われる場合には、建築士、解体業者、市役所等へ早めに相談しましょう。

6．境界、越境物、地中埋設物を確認する

解体工事を始めると、隣地との境界や越境物が問題になることがあります。

解体前に確認したい境界周辺の状態

例えば、次のようなケースです。

• 隣地との境界付近に塀がある
• 塀をどちらが所有しているか分からない
• 屋根や雨樋が隣地へ越境している
• 隣家の配管が敷地内を通っている
• 樹木の枝や根が越境している
• 境界標が見つからない
• 解体工事によって境界標が動くおそれがある
• 共同利用している通路や排水設備がある
• 建物の一部が境界付近に建っている

建物や塀を撤去した後で、

「境界標がなくなった」

「隣地所有者の塀まで撤去してしまった」

「共有している設備を壊してしまった」

という問題が生じると、売却にも影響します。

地中から古い構造物が見つかることもあります

古い建物の下や敷地内から、

• 以前の建物の基礎
• コンクリート片
• 古い浄化槽
• 井戸
• 配管
• 廃棄物
• 以前の塀や構造物

などが見つかる場合もあります。

解体業者との契約では、地中埋設物が見つかった場合の追加費用や対応方法についても確認しておくことが大切です。

境界確定、測量、境界標の復元、建物滅失登記などは、土地家屋調査士の専門分野です。

福井行政書士事務所では、現在ある資料や関係者を整理し、土地家屋調査士等へ確認すべき事項を洗い出すお手伝いをします。

7．「古家付きで売る」「解体して売る」を比較する

解体するかどうかは、建物の古さだけでなく、売却方法と合わせて判断する必要があります。

古家付き土地として売却する

建物を残したまま、古家付き土地として売却する方法です。

メリット

• 解体費用を先に負担しなくてよい
• 買主が建物を見て利用可能性を検討できる
• 市街化調整区域では建物の位置や利用履歴を確認しやすい
• 売却前に固定資産税等の扱いが変わることを避けられる場合がある
• 買主の計画に応じて解体範囲を決められる

注意点

• 建物の状態について説明が必要になる
• 内覧や残置物処理が必要になる
• 買主が解体費用を考慮して価格交渉する可能性がある
• 危険な建物では安全管理が必要になる
• 契約不適合責任等を踏まえた売買条件の整理が必要になる

解体して更地で売却する

建物を解体し、更地として売却する方法です。

メリット

• 土地の形や広さを確認しやすい
• 買主が新築後のイメージを持ちやすい
• 危険な建物の管理負担をなくせる
• 建物内部の残置物や老朽化問題を整理できる

注意点

• 解体費用を先に負担する
• 売却できるまで更地を管理する必要がある
• 固定資産税等が変わる可能性がある
• 市街化調整区域や接道条件によっては建て替えが難しい
• 相続空き家の税制上の特例について事前確認が必要になる
• 解体後に売れなくても、元の建物には戻せない

不動産会社による買取を検討する

建物や残置物を残したまま、不動産会社による買取を検討する方法もあります。

早期に処分できる可能性や、現状のまま引き渡せる可能性がある一方で、一般的に買取価格は、仲介による売却価格より低くなる傾向があります。

そのため、

• 仲介で売却した場合の見込み
• 不動産会社による買取価格
• 解体費用
• 売却までの期間
• 契約条件
• 売主が負担する責任

を比較することが大切です。

不動産の査定、売却、媒介、買取等の宅建業務は、宅地建物取引業者である株式会社福井土地開発が対応します。

行政手続きは福井行政書士事務所、不動産取引は株式会社福井土地開発が、それぞれ別の事業主体として対応します。

FAQ｜相続した古家・空き家の解体についてよくある質問

Q1．湖西市の市街化調整区域にある古家は、解体してはいけないのでしょうか？

一律に解体できないわけではありません。

ただし、解体後の建て替えや土地利用について、都市計画法上の許可や自治体の基準が関係する場合があります。

建築時期、建物用途、過去の許可、土地の利用履歴などが重要になることがあるため、解体前に資料を確認することをおすすめします。

Q2．築50年以上の家なら、線引き前宅地になりますか？

築50年以上であるというだけでは、線引き前宅地と判断できません。

湖西市の線引き日は昭和51年10月12日です。

その時点で土地が宅地として利用されていたか、その後も継続して宅地として利用されてきたか、接道や許可履歴に問題がないかなどを個別に確認する必要があります。

土地登記事項証明書、農地転用許可、航空写真、建築確認や開発許可の資料などが判断材料になる場合があります。

Q3．古家を解体すれば、土地は売りやすくなりますか？

更地にすることで、買主が検討しやすくなる場合はあります。

一方で、接道条件や市街化調整区域の規制により建築が難しい土地では、更地にしても売却しやすくなるとは限りません。

先に道路、建築、土地利用、市場性を確認したうえで判断することが大切です。

Q4．解体前に相続登記をする必要がありますか？

建物を解体する工事と相続登記は別の手続きです。

ただし、所有者や相続人が明確になっていない状態で解体を進めると、他の相続人との間で問題になる可能性があります。

解体工事を依頼できる立場にあるか、相続人間で合意ができているかを確認しましょう。

相続登記の申請代理や登記申請書の作成は、司法書士または弁護士の業務です。必要に応じて司法書士と連携します。

Q5．築50年以上の相続した実家なら、3,000万円控除を利用できますか？

築50年以上であることだけでは利用できません。

原則として昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることに加え、被相続人の居住状況、相続後の利用状況、売却時期、売却価格、耐震性や取壊しの時期など、複数の要件を満たす必要があります。

適用可否は、税理士または税務署へ確認してください。

Q6．解体費用を差し引いて売却することはできますか？

売買条件として、売主と買主のどちらが解体費用を負担するかを調整することはあります。

例えば、

• 売主が解体してから引き渡す
• 古家付きの現状で引き渡す
• 解体費用相当額を考慮して価格を決める
• 買主が解体を行う

などの方法が考えられます。

具体的な売却条件の調整、媒介、契約等は宅建業者の業務となります。

Q7．解体業者に見積りを依頼した後でも相談できますか？

はい。

解体工事をまだ契約していない段階であれば、土地や建物の条件を確認したうえで、解体するかどうかを検討できます。

すでに見積りを取得している場合は、見積書、建物図面、登記事項証明書、固定資産税課税明細書などをご用意いただくと、確認事項を整理しやすくなります。

まとめ｜古家や空き家は「古いから壊す」のではなく、条件を確認してから判断しましょう

相続した古家・空き家を解体する前には、次の7点を確認することが大切です。

1. 市街化調整区域や建築制限
2. 道路との関係と再建築の可能性
3. 相続空き家の税制上の特例
4. 固定資産税と解体後の負担
5. 建物の状態と解体費用
6. 境界、越境物、地中埋設物
7. 古家付き売却と更地売却の比較

特に、

• 昭和50年代より前に建てられた家
• 築50年前後の実家
• 市街化調整区域にある可能性がある土地
• 線引き前から宅地だった可能性がある土地
• 前面道路が狭い土地
• 農地が隣接している土地
• 建築や許可の資料が残っていない土地

では、解体前に確認すべき情報があります。

古い建物に建物としての価値がほとんどなくても、建築時期、建物の位置、利用履歴、許可資料などが、土地の利用可能性を確認する手掛かりになることがあります。

一度解体した建物を元に戻すことはできません。

解体業者へ見積りを依頼することと、実際に工事を契約することは分けて考え、契約前に土地と建物の条件を整理しましょう。

湖西市周辺で相続した古家・空き家の扱いにお困りの方へ

福井行政書士事務所では、湖西市・浜松市周辺で、相続関係、農地、市街化調整区域、開発許可、土地利用に関する行政手続きのご相談をお受けしています。

例えば、

• 古家を解体してもよいか、行政手続きの面から確認したい
• 築50年前後の実家について、線引き前からの宅地性を確認したい
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• 相続した土地に農地が含まれている
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という段階からご相談いただけます。

まずは「売る・壊す」を決める前の現状整理から

初回相談では、概要を伺い、

• 確認した方がよい資料
• 関係する可能性がある行政手続き
• 役所等へ確認すべき事項
• 相談すべき専門家
• 次に進める手順

を整理します。

役所への詳細確認、資料取得、現地調査、申請書類作成等が必要な場合は、業務内容と費用を事前にご案内します。

売却や解体を急がせることを目的とした相談ではありません。

土地や建物の状況を確認し、家族で今後の方針を検討するための材料を整理するところから始めます。

なお、解体工事そのものの可否や建物の安全性を判定するものではありません。

都市計画、農地、過去の許可など、行政手続きの面から確認事項を整理します。

行政書士業務と不動産業務は別の事業者が対応します

行政手続き、農地、市街化調整区域、開発許可、土地利用関係の業務は、福井行政書士事務所が対応します。

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福井行政書士事務所と株式会社福井土地開発は、代表者を共通とする別事業者です。

それぞれの資格と業務範囲に基づき、契約主体を区分して対応します。

また、相談内容に応じて、次の専門家への確認や連携が必要になる場合があります。

• 相続登記：司法書士
• 税制・税額：税理士
• 境界・測量・建物滅失登記：土地家屋調査士
• 相続人間の紛争・代理交渉：弁護士
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湖西市周辺の相続した古家・空き家に関するご相談

初回相談：無料

対応エリア：湖西市・浜松市周辺

電話：053-555-3317

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ご注意

本記事は、古家・空き家の解体、売却および行政手続きに関する一般的な情報提供を目的としています。

「築50年前後」「昭和50年代より前に建築された」という事実だけで、線引き前宅地、再建築可能な土地、売却可能な土地と判断できるものではありません。

実際の建て替え、開発、農地転用、売却、税制上の特例等の可否は、土地の所在地、地域ごとの線引き日、道路、区域区分、建物の履歴、過去の許可、相続関係、売買条件、関係機関の判断等により異なります。

本記事のみをもとに解体工事や売買契約を進めず、個別の状況に応じて行政庁、税理士、司法書士、土地家屋調査士、建築士、弁護士、宅建業者等へご確認ください。