相続登記がまだの実家も売却相談できる？準備と専門家の役割【湖西市・浜松市】 | 行政書士は静岡県、湖西市、浜松市の福井行政書士事務所 | ブログ

相続の準備と、売却条件の確認を並行して進める

相続した実家を売る場合には、大きく二つの確認があります。

一つは、相続人や遺言、遺産分割、登記など、権利関係の確認です。もう一つは、土地・建物の状態、売却方法、希望価格や時期など、不動産取引の確認です。

例えば「実家を取得する人は決まっているが、登記を依頼するところ」という場合と、「相続人の確認から必要」という場合では、進め方が違います。まずは現在どこまで分かっているかを伝えると、準備の重複を減らせます。

すでに司法書士等へ依頼している場合は、その進行状況を不動産会社にも伝え、売買契約・決済の日程を調整します。契約の条件は、不動産会社と登記を担当する専門家の確認を踏まえて検討してください。

最初に確認したいのは、名義・遺言・相続人

相談前には、次の点を分かる範囲で整理しておきましょう。

1. 土地と建物の名義は誰になっているか
2. 遺言書はあるか
3. 相続人は確認できているか
4. 遺産分割の話合いはまとまっているか
5. すでに作成した協議書や、依頼している専門家はいるか

土地が祖父名義、建物が父名義など、複数の相続の確認が必要な場合もあります。売却を急ぐかどうかとは別に、名義の状況を把握することが大切です。

ご家族の間で意見が対立している場合の交渉や紛争対応は、弁護士の担当分野です。行政書士が一方の相続人に代わって分け方を交渉することは行いません。

相続登記には、売却予定と別に期限があります

相続登記は、2024年4月1日から申請が義務化されています。原則として、相続の開始を知り、かつ相続によりその不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。

2024年4月1日より前に相続による取得を知っていた未登記の不動産については、原則2027年3月31日が申請期限となります。また、遺産分割が成立した場合には、その成立日から3年以内に内容を反映した登記を行う義務があります。

期限は売却予定の日から数えるものではありません。個別の起算日や必要な手続きは、司法書士等に確認してください。法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」

遺産分割がすぐにまとまらない場合などには、申請義務を簡易に履行するための「相続人申告登記」という制度もあります。ただし、これだけで売却に必要な登記が整うわけではありません。法務省「不動産を相続したら？ 対応チャート」

行政書士・司法書士・不動産会社の役割

相談先が複数になるのは、それぞれ担当する業務が異なるためです。

行政書士が作成する遺産分割協議書は、相続人の間で取り決めた内容を書面にするものです。登記を目的とした書類など、司法書士が担当する範囲は依頼内容に応じて区分します。日本行政書士会連合会「遺言・相続」

すべての窓口に同じ調査や書類作成を頼む必要はありません。すでに依頼した業務を伝え、誰が何を担当するかを確認しておきましょう。

査定の相談では、分からない点もそのまま伝える

最初の売却相談では、固定資産税の課税明細書、登記事項証明書、建物の図面、過去の売買契約書など、手元にある物を用意します。資料がない場合は、所在地と分かる範囲の状況から伝えてください。

例えば、次の点は確認の進め方に関係します。

• 相続人や実家を取得する人がまだ確定していない
• 土地の一部に農地や私道が含まれるかもしれない
• 境界や建て替えの条件が分からない
• 家財が残っている、または解体を検討している

初期の査定は、その時点で確認できた情報に基づく見通しです。権利関係や土地の条件が明らかになることで、価格・売却方法・必要な期間が変わる場合があります。

手続きの状況に合わせて、売却までの準備を

福井行政書士事務所では、相続関係の書類作成や、農地・土地利用の行政手続きについてご相談をお受けしています。相続登記が必要な場合は、司法書士との連携を含めて担当範囲を整理します。

実家の査定、仲介、買取は、代表者を共通とする別事業者、株式会社福井土地開発が対応します。手続きに必要な時間と売却条件を確認しながら、ご希望の日程を検討できます。同社が直接買い取る場合は同社が買主となり、買取の可否・条件は物件確認後にご案内します。

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「名義はまだ親のまま」「登記は司法書士に依頼中」など、現在の状況をそのままお知らせください。すでに進んでいる手続きを踏まえて、次に確認することをご案内します。