相続した実家に私道の持分はある？売却前に確認したい土地の範囲【湖西市・浜松市】 | 行政書士は静岡県、湖西市、浜松市の福井行政書士事務所 | ブログ

「実家の住所」と「土地の地番」は同じとは限りません

日常使う住所だけでは、相続した土地をすべて特定できない場合があります。土地は地番ごとに登記され、見た目では一つの庭や駐車場でも、複数の地番に分かれていることがあります。

例えば、次のような組合せが考えられます。

• 家が建つ土地
• 庭や駐車場として使っている別の土地
• 道路から実家へ入るための細長い土地
• 近隣と共有している私道の持分
• 実家の隣にある畑や、離れた場所の土地

これは土地の構成例です。実際にどの土地が含まれるかは、登記や図面などで確認します。

まずは、資料に記載された所在地・地番を一覧にし、名義や持分、現在の使い方を並べてみると分かりやすくなります。

課税明細書を入口に、登記や図面と照らし合わせる

固定資産税の課税明細書は、手元にあることが多く、確認の入口に向いています。ただし、これだけで所有する不動産がすべて把握できたとは限らないため、ほかの資料も照合します。

公図や現地の塀だけで境界を確定できるとは限りません。境界や測量の判断が必要な場合は、土地家屋調査士に確認します。

資料に知らない地番があっても、すぐに不要な土地と判断せず、実家との位置関係を確認してみましょう。

私道は、持分と使い方を分けて確認する

私道については、主に次の点を整理します。

1. 誰が所有し、相続した方に持分があるか
2. 実家への出入りにどの部分を使っているか
3. 通行や工事について、過去の取り決めがあるか
4. 建築基準法上の道路として、どのように扱われているか

土地を所有していること、通行できること、建築の条件を満たすことは、それぞれ別の確認です。私道持分があるだけで建て替えができると決まるわけでも、持分がないだけで直ちに売却できないと決まるわけでもありません。

建築に関する道路の扱いは行政庁や建築士等へ、通行権などに争いがある場合は弁護士へ確認します。不動産会社は、確認された条件を踏まえて売却方法や買主への説明を検討します。

所有していた不動産を調べる制度もあります

親がほかにも土地を持っていたようだが、場所がはっきりしない。そうした場合の確認手段の一つとして、2026年2月2日に始まった「所有不動産記録証明制度」があります。

これは、指定した氏名・住所等の検索条件に基づいて、所有権の登記名義人として記録されている不動産を一覧で確認する制度です。

ただし、所有権の登記がない不動産や、検索条件と登記上の氏名・住所が合わない不動産などは、抽出されない場合があります。一つの証明書ですべてが分かると考えず、手元の資料と組み合わせることが大切です。請求方法や対象は、法務局の案内で確認できます。法務省「所有不動産記録証明制度について」

売却前に土地の範囲を整理すると、相談を進めやすくなります

売却する実家に私道持分や別の土地が関係していると、取引対象や必要な確認が変わる場合があります。まずは「この土地も一緒に所有しているかもしれない」という情報を、不動産会社と登記を担当する司法書士等へ伝えましょう。

土地の範囲が分かってくると、まとめて売却を検討するのか、個別に扱う必要があるのか、どの資料を追加するのかを相談しやすくなります。

登記が古い名義のままであれば、その土地についても相続の確認が必要です。農地が含まれる場合は、農地法の手続きも別に整理します。

関連：農地を相続したら、まず確認したいこと

手元の資料から、相続した土地を整理するお手伝い

福井行政書士事務所では、業務範囲内の相続関係調査・書類作成と、農地・土地利用に関する行政手続きのご相談に対応しています。登記申請は司法書士、境界・測量は土地家屋調査士など、必要な確認先を分けてご案内します。

売却査定、仲介、買取は、代表者を共通とする別事業者、株式会社福井土地開発が担当します。私道や農地を含む土地についても、資料と現地の状況を踏まえて取扱いの可否や条件を確認します。同社による直接買取では同社が買主となり、すべての物件を買い取れるものではありません。

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「この地番がどこの土地か分からない」「私道の書類が見つかった」という段階でも、分かる範囲からお知らせください。